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Erläuterungen zur Angebotsberechnung

Allgemeines

Mit Immobilien konnte man sich in der Vergangenheit weitgehend gegen Kaufkraftverlust und Inflation schützen. Eine langfristige positive Entwicklung der Immobilienpreise unterliegt jedoch hohen Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten, Vertriebs- und Finanzierungskosten können, grade bei gewerblich oder zur Kapitalanlage genutzten Immobilien, bei einem frühzeitigem Verkauf zu nachteiligen Ergebnissen führen. Alle projektspezifischen Angaben liefert der Verkäufer der Immobilie. Für die Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden. Es gelten die Angaben aus den Kaufvertragsunterlagen.

Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis

Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend.

Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des §15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach §2 Abs. 6, §31, §36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend §32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.B. bei der Anwendung der §32b, und §34 EStG. Diese Berechnung stellt keine steuerliche Beratung dar, da dieses nur steuerberatenden Berufen vorbehalten ist. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften.

Prüfung steuerlicher Auswirkungen

Aussagen zu steuerlichen Effekten beziehen sich lediglich auf allgemeingültige Regelungen. Individuelle Aussagen zu steuerlichen Effekten kann ausschließlich ein Steuerberater/-experte treffen. Sollte dies ausschlaggebend für Ihre Entscheidung sein, empfehlen wir einen Steuerberater hinzuzuziehen und dessen abschließende Auswertung abzuwarten.

Angabenvorbehalt 

Alle Berechnungen sind reine Musterfallbeispiele unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung. Eine Übertragbarkeit von Musterberechnungen auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen von Musterberechnungen wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind immer die Angaben im gültigen zugehörigen Kaufvertrag und der Teilungserklärung maßgebend.

Inflation, Wertsteigerung, Mietsteigerung

Die Angaben zur Inflation und einer daraus in die Zukunft hochgerechneten Miet- und Wertsteigerung basieren auf unverbindlichen Annahmen. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Ergebnisse unterliegen aktueller und künftiger Steuergesetzgebung. Beachten Sie die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere Einkommenssteuer.

Marktpreis des Immobilienobjektes (Wertentwicklung)

Der Wert einer Immobilie kann sich durch unterschiedliche Faktoren verändern. Zu den Faktoren zählen Rahmenbedingungen wie die Entwicklung des Wohngebietes, die Arbeitsmarktlage in der Region oder die Attraktivität des Ortes. Ebenso können unvorhergesehene Ereignisse Schäden verursachen, die den Wert der Immobilie mindern. Die mittel- und langfristige Wertentwicklung der Immobilie unterliegt demnach unterschiedlichen Einflüssen, die Sie bei der initialen Bewertung der Immobilie berücksichtigen sollten. Somit kann es bei der Wertentwicklung der Immobilie neben einer Marktpreissteigerung oder der Preisstabilität auch zu einem Preisverfall im Zeitablauf kommen.

Neubau- und Sanierungsmaßnahmen

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Gesamtkosten beim Neubau bzw. bei größeren Modernisierungsarbeiten. Unvorhersehbare Probleme, schlechtes Wetter oder ungeplante Sonderwünsche können zu Verzögerungen und Kostenerhöhungen und im schlimmsten Fall sogar zum Scheitern des Vorhabens führen. Es wird auf die Notwendigkeit von Barmittelreserven/Kreditmittelreserven hingewiesen. Selbst geringfügige Kostenerhöhungen können Bauvorhaben gefährden. Kostenerhöhungen müssen selbst ausgeglichen werden können. Wir weisen aus diesem Grund auf das Risiko einer möglichen Nachfinanzierung hin und der daraus veränderten möglichen Ertragssituation. Auf Versicherungen und die Inanspruchnahme einer Beratung durch einen Versicherungsexperten im Gesamtzusammenhang mit einer Baufinanzierung wird ausdrücklich hingewiesen. Bauherrenhaftpflicht – Bauleistungsversicherung – Feuerrohbauversicherung – Wohngebäudeversicherung – Beiträge zur Berufsgenossenschaft (Pflichtversicherung bei Neubauvorhaben mit Eigenleistung). Lassen Sie sich von unserem Versicherungsmakler Deugefair GmbH & Co. KG entsprechend beraten.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Miet- oder Pachteinnahmen sowie aus Kapitalerträgen können ebenfalls einer Schwankung unterliegen. Hierzu zählen auch sich ändernde Mietpreisbedingungen durch Veränderung der Attraktivität der Immobilie oder des Standortes der Immobilie. Auf ein mögliches Mietausfallrisiko durch fehlende Vermietung des Objektes oder mangelnde Bonität der Mieter weisen wir in sofern hin, als dass sie u.U. bei einer Baufinanzierung berücksichtigt wurden. Dadurch ändert sich gegebenenfalls die Tragbarkeit der Baufinanzierung und kann zu negativen Einflüssen führen.

Konditionen der Finanzierung

Die Angaben zu Finanzierungen stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme von Ihrem Kreditinstitut festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.H. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Die tatsächlichen aus der Finanzierung entstehenden Werbungskosten müssen Sie durch Ihrem steuerlichen Berater berechnen lassen. Lassen Sie sich ein Angebot von unserem Finanzierungsspezialisten Deugefin GmbH erstellen.

Zinsänderung bei Finanzierung

Es besteht das Risiko, dass sich Zinsen über längere Zeiträume stark verändern, wodurch sich eine Anschlussfinanzierung deutlich verteuern kann. Gerade bei der Baufinanzierung, die in den meisten Fällen über mehrere Jahrzehnte gestaffelt abläuft, besteht dieses Risiko mehrfach. Nach Ablauf einer Zinsfestschreibung kann entweder die monatliche Rate steigen oder die bestehende Tilgung des Darlehens muss reduziert werden, so dass sich die Laufzeit des Darlehens erheblich verlängern oder verkürzen kann. Auch Tilgungsveränderungen durch Tilgungsaussetzungen gegen Bausparverträge, Lebens- oder Rentenversicherungen u.a., können zu einem veränderten Ergebnis führen. Ihre Einkommenssituation sollte darauf ausgerichtet sein.

Allgemeiner Hinweis zur Finanzierung

Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens aus unterschiedlichsten Gründen können Kosten auf Sie zukommen. Unsere Empfehlung an Sie: Unterzeichnen Sie Bau-, Kauf- und Finanzierungsverträge erst, wenn alle wichtigen Faktoren Ihres Bau- oder Kaufvorhabens geklärt und schriftlich festgehalten wurden. Ansonsten drohen bei einer Rückabwicklung hohe Kosten, wie Vertragsstrafen und Nichtabnahmeentschädigungen.

Instandhaltungsmaßnahmen am Immobilienobjekt

Bei Ihrer Immobilie fallen regelmäßig Pflege- und Instandhaltungsaufwendungen an. Bei Neubauten bzw. neueren Immobilien ist mit größeren Investitionen meist noch nicht zu rechnen. Mit zunehmendem Alter Ihrer Immobilie steigen in der Regel auch die Kosten (z.B. Erneuerung der Heizung, Dach, Fenster usw.). Dafür sollten Sie rechtzeitig finanzielle Reserven aufbauen und zurücklegen.

Objektbeieinflussung aus Feuer-, Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschäden

Elementarschäden allgemein sind Schäden, die durch das Wirken der Natur verursacht werden. Als Elementarschäden gelten beispielsweise Schäden durch Sturm, Hagel, Überschwemmung, Erdbeben, Lawinen, Schneedruck und Vulkanausbrüche.

Bitte prüfen Sie gemeinsam mit einem kompetenten Versicherungsberater, in welchem Umfang die obligatorische Absicherung erforderlich ist. Die Möglichkeiten reichen von einer einfachen Feuerversicherung bis hin zu der erweiterten Elementarschäden-Versicherung. Auch die Kombination mit einer Hausratversicherung für das Inventar kann sinnvoll sein. Lassen Sie sich von unserem Versicherungsmakler Deugefair GmbH & Co. KG entsprechend beraten.

Faktoren bei Privatpersonen

Einkommen

Auch der Darlehensnehmer selbst unterliegt einem Risiko. Diese kann sich durch verschiedene persönliche Umstände (z.B. Nachwuchs, Arbeitslosigkeit, Trennung, dauerhafte Krankheit eines Darlehensnehmers, Renteneintritt) deutlich verändern. Es empfiehlt sich ausdrücklich diese Risiken zu bedenken und sich – so weit möglich – ausreichend abzusichern. Insbesondere vor dem Hintergrund sich laufend ändernder Lebensumstände ist dies ratsam. Ihre Lebensplanung spielt bei der sich ergebenden, zukünftigen Belastung bei einer Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Die monatliche Kreditrate sollte mögliche Änderungen Ihrer Einkommenssituation berücksichtigen.

Berufsunfähigkeit

Berufsunfähigkeit kann jeden Vierten treffen. Auch Verbraucherschützer zählen deshalb die Absicherung gegen Berufsunfähigkeit neben der Haftpflichtversicherung zu den wichtigsten privaten Versicherungen. Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen ist das Einkommen häufig die wirtschaftliche Grundlage zur Rückführung des Darlehens. Lassen Sie sich von unserem Versicherungsmakler Deugefair GmbH & Co. KG entsprechend beraten.

Todesfall

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist die richtige Absicherung für den Todesfall zur Absicherung der Hinterbliebenen maßgeblich. Wer eine Familie hat, sollte diese entsprechend absichern. Insbesondere wenn der Hauptverdiener der Familie verstirbt, könnte dies ohne entsprechende Absicherung zu finanziellen Nöten führen. Lassen Sie sich von unserem Versicherungsmakler Deugefair GmbH & Co. KG entsprechend beraten.